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地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)

一、課程背景講師觀點(diǎn)
跟其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)內(nèi)是個(gè)年輕的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)中負(fù)責(zé)規(guī)劃、工程、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、成本、市場(chǎng)、銷售等工作的人員大都沒(méi)有受過(guò)項(xiàng)目管理的培訓(xùn)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立起一個(gè)系統(tǒng)化的項(xiàng)目管理體系；而另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理難度較大：工期長(zhǎng)、跨專業(yè)、變化因素很多、需要對(duì)企業(yè)內(nèi)部不同專業(yè)口的人員進(jìn)行很好的協(xié)調(diào)、同時(shí)需要對(duì)外部不同的供應(yīng)商如政府部門、設(shè)計(jì)、咨詢公司、監(jiān)理單位、施工單位、材料和設(shè)備供應(yīng)商等進(jìn)行良好的協(xié)調(diào)、乙方難以管理、現(xiàn)成的優(yōu)秀管理模式少等。這導(dǎo)致了各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理水平參差不齊，運(yùn)作效率有高有低，管理水平高的企業(yè)與管理水平低的企業(yè)之間的差距是巨大的。
在項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目工作相關(guān)的人員這一群體中，大部分人是按自己本能的、樸素的感覺(jué)執(zhí)行著自己的業(yè)務(wù)工作，關(guān)注工作方法和管理工作的人比較少，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期、中期相關(guān)所有工作的不良結(jié)果最后都在項(xiàng)目最終結(jié)果上表現(xiàn)出來(lái)：項(xiàng)目完成時(shí)間拖延、成本超出預(yù)算、質(zhì)量問(wèn)題突出，不得已時(shí)只能拆東墻補(bǔ)西墻。這些人員在項(xiàng)目管理意識(shí)上和工作方法上（工作的計(jì)劃、執(zhí)行、控制）都需要提高。
如何才能使我們的房地產(chǎn)項(xiàng)目能有一個(gè)系統(tǒng)化、精細(xì)化的管理呢？如何才能使規(guī)劃、工程、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、成本、市場(chǎng)、銷售等各業(yè)務(wù)口的人員按系統(tǒng)化的工作方法、做好地產(chǎn)項(xiàng)目的每一件工作呢（理解清楚目標(biāo)、管理好工作的時(shí)間、成本、質(zhì)量、資源、團(tuán)隊(duì)、溝通、風(fēng)險(xiǎn)等）？本課程就是針對(duì)這目前房地產(chǎn)行業(yè)的這一問(wèn)題設(shè)置的項(xiàng)目管理的系統(tǒng)化的培訓(xùn)，主要目標(biāo)是提高房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)各方面工作人員的項(xiàng)目管理意識(shí)和實(shí)際工作需要的管理技能，使他們掌握正確的工作方式、形成項(xiàng)目管理的思維模式。

二、課程形式
本引入“全程體驗(yàn)培訓(xùn)模式”。課堂講述、案例分析、游戲體驗(yàn)、互動(dòng)練習(xí)、教練演示、現(xiàn)場(chǎng)模擬、頭腦風(fēng)暴、視頻演示、情景訓(xùn)練、現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答等。

三、培訓(xùn)目的
1、基于團(tuán)隊(duì)的視角，闡述項(xiàng)目管理過(guò)程中的工具運(yùn)用
2、集成多工具，多過(guò)程，并且進(jìn)行組合形成運(yùn)用模塊
3、強(qiáng)調(diào)務(wù)實(shí)創(chuàng)新的思維，讓學(xué)員知道何時(shí)需要分析、何時(shí)需要一個(gè)更具創(chuàng)造性的方法。
4、反映*的研究成果，術(shù)語(yǔ)和方法符合PMP/IPMP的要求保持一致

四、課程特色
1、以解決問(wèn)題為框架，根據(jù)快速學(xué)習(xí)法的要求和成人學(xué)習(xí)的特點(diǎn)，在講師教授的基礎(chǔ)上；設(shè)計(jì)了針對(duì)性的訓(xùn)練，讓學(xué)員可以復(fù)制我們的能力；
2、集成項(xiàng)目的過(guò)程與工具。除了說(shuō)明工具的過(guò)程運(yùn)用，還說(shuō)明各種工具如何組合在一起成為一個(gè)整體。
3、案例比較接近現(xiàn)實(shí)并且具有時(shí)效性。
4、氣氛活躍互動(dòng)，內(nèi)容啟發(fā)頓悟，方法實(shí)用可操，設(shè)自由問(wèn)答時(shí)間解決實(shí)際困惑；
5、效果：簡(jiǎn)單的輕松的互動(dòng)的；

五、課程對(duì)象
項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目職能經(jīng)理、骨干員工等

六、課程大綱
課題一：地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與管理
一、項(xiàng)目范圍和項(xiàng)目目標(biāo)—項(xiàng)目方向
1、項(xiàng)目戰(zhàn)略與項(xiàng)目定位
—公司成功在戰(zhàn)略、項(xiàng)目在戰(zhàn)略下進(jìn)行選擇
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)的四個(gè)類型
---現(xiàn)金流-速度型、利潤(rùn)型--成本型、品牌型--品質(zhì)型
3、項(xiàng)目目標(biāo)的三個(gè)維度
---客戶、財(cái)務(wù)、知識(shí)管理
4、項(xiàng)目目標(biāo)的3化
---數(shù)字化、圖形化、標(biāo)桿化；交房標(biāo)準(zhǔn)
5、項(xiàng)目目標(biāo)的smart表達(dá)
----名京項(xiàng)目目標(biāo)分析
6、項(xiàng)目目標(biāo)的分解
—wbs、obs、cbs、rbs介紹
7、項(xiàng)目的績(jī)效環(huán)：
項(xiàng)目目標(biāo)—燈塔；
項(xiàng)目計(jì)劃—航線、
項(xiàng)目執(zhí)行—航行、項(xiàng)
目考核—激勵(lì)。抓住主線；
項(xiàng)目執(zhí)行--適時(shí)應(yīng)變，但萬(wàn)變不離目標(biāo)，項(xiàng)目不容許失敗
二、項(xiàng)目整體（綜合協(xié)調(diào)）管理—未來(lái)項(xiàng)目行動(dòng)計(jì)劃顯性化、提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、事前調(diào)整
1、項(xiàng)目整體管理的目標(biāo)和計(jì)劃系統(tǒng)：
系統(tǒng)、協(xié)調(diào)—方面、每個(gè)方面的pdca、方面協(xié)調(diào)
2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程
---海河印象項(xiàng)目?jī)r(jià)值創(chuàng)造的分享、功能規(guī)劃、項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)綜合
3、項(xiàng)目的全周期及流程圖
---房地產(chǎn)項(xiàng)目周期分析及控制
4、房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的成果、主責(zé)人
---某個(gè)項(xiàng)目定位策劃階段成果分析
5、項(xiàng)目整體協(xié)調(diào)人的確定與協(xié)調(diào)方法
---某項(xiàng)目三個(gè)方案選擇的啟示
6、項(xiàng)目整體協(xié)調(diào)的機(jī)制和步驟
---項(xiàng)目定位階段“七對(duì)眼睛”的介紹
三、項(xiàng)目組織與人力資源管理
三個(gè)統(tǒng)一：目標(biāo)、方法、流程，項(xiàng)目組織效能提升
1、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的問(wèn)題？
--三個(gè)不同：經(jīng)歷、方法、個(gè)性；
2、如何根據(jù)項(xiàng)目情況確定的組織構(gòu)架和管控模式？
---客戶敏感、效率提升與風(fēng)險(xiǎn)管控
3、如何制定項(xiàng)目的用人規(guī)劃和崗位的職責(zé)？
4、如何整理項(xiàng)目的運(yùn)作流程？
--從強(qiáng)人到團(tuán)隊(duì)能力、縱橫項(xiàng)目手冊(cè)、萬(wàn)科項(xiàng)目操作書
5、如何進(jìn)行項(xiàng)目人員的選擇和搭配？
---性格、經(jīng)歷、專業(yè)、新老匹配
6、如何對(duì)項(xiàng)目人員績(jī)效考核？
---結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)、考核客戶敏感點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)考核
7、如何對(duì)項(xiàng)目人員進(jìn)行激勵(lì)？
---項(xiàng)目成本獎(jiǎng)、項(xiàng)目福利、不同人不同需求不同激勵(lì)
8、如何打造項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)？項(xiàng)目中如何用好人？
--團(tuán)隊(duì)做項(xiàng)目、項(xiàng)目經(jīng)理引領(lǐng)項(xiàng)目
9、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)不同階段的把控要點(diǎn)？
10、如何管理高層、管理客戶、管理職能部門、管理供應(yīng)商、管理內(nèi)部團(tuán)隊(duì)、管理技術(shù)型成員？
四、項(xiàng)目時(shí)間管理
1、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的層次和體系是什么？
2、誰(shuí)來(lái)組織項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的制定？
--有經(jīng)歷的人，三上兩下，簽字確認(rèn)
3、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的制定過(guò)程是怎樣的？
--wbs分解事情、找邏輯關(guān)系、關(guān)鍵路線、確定里程碑
4、如何確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵路徑？
5、如何確定房地產(chǎn)項(xiàng)目里程碑點(diǎn)？
--管理節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)排序、節(jié)點(diǎn)成果
6、項(xiàng)目基準(zhǔn)時(shí)間的確定？
--資源估算、時(shí)間基準(zhǔn)確定
7、如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)督和調(diào)控？
--四小時(shí)監(jiān)控、會(huì)議監(jiān)控、巡檢
演練：1、編制關(guān)于設(shè)計(jì)的出圖計(jì)劃。
六、項(xiàng)目成本管理
1、項(xiàng)目成本管理的問(wèn)題？
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理體系？
3、如何確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本？
4、如何從設(shè)計(jì)角度控制成本？
5、如何的項(xiàng)目責(zé)任成本落實(shí)到人？
6、如何構(gòu)架項(xiàng)目合同網(wǎng)絡(luò)圖？
7、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的監(jiān)控與調(diào)整？
8、成本評(píng)估和成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立。
八、項(xiàng)目信息與溝通管理—協(xié)調(diào)管理、沖突管理
1、項(xiàng)目信息流轉(zhuǎn)的順序和溝通體系的確定
—萬(wàn)科項(xiàng)目溝通渠道設(shè)計(jì)
2、項(xiàng)目各個(gè)階段、各個(gè)成員信息流轉(zhuǎn)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵會(huì)議的組織
—項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)、項(xiàng)目例會(huì)的組織
4、針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不同個(gè)人的溝通技巧
九、如何建立項(xiàng)目管理的制度、流程、操作指引支持體系？
--體系
1、項(xiàng)目管理的制度流程體系是什么？
2、如何分步驟的建立項(xiàng)目管理支持體系？
--項(xiàng)目總結(jié)沉淀、界面、貫穿流程
3、如何不斷優(yōu)化項(xiàng)目管理體系？
4、項(xiàng)目操作模式
—萬(wàn)科項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系介紹（產(chǎn)品、工具、流程）

課題二：甲方工程項(xiàng)目管理
一、甲方管理架構(gòu)
1、架構(gòu)圖
2、架構(gòu)解析
1.1、影響工程管理目標(biāo)的環(huán)節(jié)及要素分析
1.1.1、組織管控系統(tǒng)方面
1.1.2、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)方面
1.1.3、供應(yīng)鏈外包管理系統(tǒng)方面
1.2、管理對(duì)策
3、工程管理普遍存在的問(wèn)題
4、甲方工程管理人員的四大角色
4.1、是項(xiàng)目管理者而非單純工程管理者
4.2、現(xiàn)場(chǎng)工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定者與檢查者
4.3、客戶的工程質(zhì)量代表
4.4、供方（特別是監(jiān)理公司）的管理者
5、工程管理中各部門職責(zé)
二、建立工程管理的標(biāo)準(zhǔn)
1、目的
2、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（以客戶為導(dǎo)向的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）
2.1、質(zhì)量目標(biāo)體系的確定（材料與工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)）
2.2、客戶敏感質(zhì)量問(wèn)題的把控（ABC質(zhì)量管理辦法）
3、管理標(biāo)準(zhǔn)
三、工程計(jì)劃管理
1、工程總進(jìn)度控制計(jì)劃
2、工程配套計(jì)劃
2.1、施工圖紙交付計(jì)劃
2.2、承建商進(jìn)場(chǎng)
2.3、計(jì)劃招投標(biāo)計(jì)劃
2.4、甲供材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃
2.5、乙供材限價(jià)計(jì)劃
2.6、樣板確認(rèn)計(jì)劃
2.7、資金計(jì)劃
四、供方管理的方法與流程
1、供方采購(gòu)策劃
2、供方采購(gòu)計(jì)劃
3、供方采購(gòu)工作任務(wù)書
4、供方采購(gòu)招投標(biāo)
5、合同管理
6、供方驗(yàn)收管理
五、甲方工程管理的十大環(huán)節(jié)
1、施工準(zhǔn)備管理
1.1、項(xiàng)目部的成立（如有）
1.2、編制《項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)書》
1.3、采購(gòu)招投標(biāo)
1.4、工程管理指導(dǎo)書的培訓(xùn)與交底
1.5、場(chǎng)地“三通一平”的實(shí)施，施工臨時(shí)排水、施工路口手續(xù)的辦理
1.6、施工組織設(shè)計(jì)審查
1.7、開工報(bào)告的審批
2、進(jìn)度管理
2.1、項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃管理
2.2、工程配套計(jì)劃的編制管理
3、技術(shù)管理
3.1、圖紙管理
3.2、圖紙?jiān)u審
3.3、設(shè)計(jì)變更管理
3.4、施工技術(shù)管理
4、質(zhì)量管理
4.1、質(zhì)量目標(biāo)體系的確定
4.2、事前控制：
4.3、過(guò)程監(jiān)控
4.4、客戶敏感質(zhì)量問(wèn)題控制
4.5、工程巡視管理
4.6、事后控制
4.7、隱蔽工程的驗(yàn)收
4.8、物業(yè)接管驗(yàn)收
4.9、驗(yàn)收總結(jié)報(bào)告
5、成本管理
5.1、工程款支付管理
5.2、合同外增量成本管理
5.3、現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理
5.4、特急零星工程管理
5.5、索賠與反索賠
6、對(duì)監(jiān)理公司的管理
6.1、控制依據(jù)
6.2、對(duì)監(jiān)理工程師的資格審查
6.3監(jiān)理公司監(jiān)理行為的監(jiān)督
6.4、監(jiān)理的文件管理監(jiān)督
6.5、監(jiān)理公司與承建商的關(guān)系協(xié)調(diào)
6.6、承建商之間的協(xié)調(diào)
6.7、監(jiān)督監(jiān)理公司對(duì)施工單位編制的索賠簽證的審核工作
6.8、監(jiān)理檔案資料
7、安全文明施工管理
7.1、安全文明施工的管理標(biāo)準(zhǔn)
7.2、督促監(jiān)理公司做好施工安全和文明施工的監(jiān)控管理
7.3、責(zé)成監(jiān)控整改
8、檔案文件管理
9、工程物業(yè)移交
9.1、工程移交原則上應(yīng)具備的條件
9.2、工程移交物業(yè)公司程序
10、保修期內(nèi)的維修
10.1、明確保修期內(nèi)維修工作的責(zé)任分工
10.2、確定維修管理的標(biāo)準(zhǔn)
10.3、保修款的結(jié)算

課題三：項(xiàng)目執(zhí)行力提升
一、要素一：結(jié)果導(dǎo)向（員工靠結(jié)果生存、企業(yè)只為結(jié)果買單）
1.員工和企業(yè)是什么關(guān)系？
2.執(zhí)行是“我做了嗎”？
3.做任務(wù)是陷阱、做結(jié)果是餡餅
4.做結(jié)果三思：結(jié)果是誰(shuí)要的？結(jié)果要有什么？結(jié)果有什么用？
5.九段秘書測(cè)試：請(qǐng)問(wèn)你是幾段？結(jié)果值多少錢？
6.如何獲得*的結(jié)果？結(jié)果思維、底線原則、外包理念
二、要素二：責(zé)任邏輯（鎖定責(zé)任，收獲結(jié)果）
1.理由源于責(zé)任是否鎖定
2.陷阱一：“請(qǐng)示”工作與推脫責(zé)任
3.陷阱二：“人多力量大”與推脫責(zé)任機(jī)會(huì)
4.領(lǐng)導(dǎo)只為結(jié)果買單、員工為結(jié)果而戰(zhàn)
5.4個(gè)步驟：結(jié)果定義、一對(duì)一的責(zé)任、跟蹤檢查、結(jié)果考核
三、要素三：6大執(zhí)行法則
1.服從法則：以服從為天職
2.目標(biāo)法則：盯準(zhǔn)一只野兔
3.*法則：做自己擅長(zhǎng)的，上帝助你成功
4.速度法則：先開*再瞄準(zhǔn)
5.團(tuán)隊(duì)法則：利他就是利已
6.裸奔法則：沒(méi)有退路就是出路
四、樂(lè)在工作：做好執(zhí)行首先經(jīng)營(yíng)好自己
1.快樂(lè)基因：17個(gè)秘密
2.快樂(lè)入口一：ABC情緒理論
3.快樂(lè)入口二：受益理論
4.快樂(lè)入口三：放下理論
5.快樂(lè)工作的方法：控制情緒、消除心理壓力
五、說(shuō)對(duì)話辦對(duì)事：溝通無(wú)障礙、執(zhí)行有保障
1.溝通目的：鼓舞他人的行動(dòng)
2.溝通步驟：解碼、編碼、反饋
3.溝通底線：說(shuō)對(duì)方想聽的，聽對(duì)方想說(shuō)的
4.溝通策略一：與對(duì)方頻道同步（同理心）
5.溝通策略二：如果…更好…
6.溝通策略三：銷售你的建議（FAB）
【案例】人生目標(biāo)與個(gè)人成就的比對(duì)（哈佛案例）
第十一講組織執(zhí)行系統(tǒng)打造
一、執(zhí)行的三個(gè)核心流程
1.人員流程：用對(duì)的人
2.戰(zhàn)略流程：做對(duì)的事
3.運(yùn)營(yíng)流程：把事做對(duì)
二、組織執(zhí)行力8個(gè)誤區(qū)
1.戰(zhàn)略是管理者的事，執(zhí)行是員工的事；
2.用人不疑、疑人不用；
3.學(xué)謀略多，學(xué)規(guī)則少；
4.管理制度變來(lái)變?nèi)?，朝令夕改?br /> 5.制度變形，熟人環(huán)境沒(méi)有規(guī)則；
6.管理者沒(méi)有常抓不懈；
7.差不多就行；
8.策略與制度本身不具有執(zhí)行性。
第十講：各基層關(guān)鍵崗位績(jī)效改善的方法與技巧
問(wèn)題引入：您如何評(píng)價(jià)個(gè)人績(jī)效?準(zhǔn)備如何改善個(gè)人績(jī)效?
1.員工崗位——績(jī)效自我評(píng)價(jià)法
2.做個(gè)積極主動(dòng)的績(jī)效改善人
低調(diào)做人高調(diào)做事
主動(dòng)開口、主動(dòng)要求、主動(dòng)反饋、主動(dòng)解決
3.各基層崗位關(guān)鍵績(jī)效改善的方法與技巧
4.木桶原理與酒與污水定律——聚焦重點(diǎn)、目標(biāo)管理擬定績(jī)效改進(jìn)計(jì)劃
5.富集優(yōu)勢(shì)、錦上添花——實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值*化
6.小組討論個(gè)人及團(tuán)隊(duì)績(jī)效改進(jìn)計(jì)劃
如何有效的執(zhí)行戰(zhàn)略？
7．戰(zhàn)略執(zhí)行失敗四大原因；
8．運(yùn)用平衡計(jì)卡有效執(zhí)行戰(zhàn)略；
9．戰(zhàn)略執(zhí)行的五個(gè)基本步驟；
10．建立戰(zhàn)略執(zhí)行保障體系。
【案例】淮海戰(zhàn)役中陳粟的職責(zé)分配與效果
【演練】部門貢獻(xiàn)值與公司發(fā)展的分量比對(duì)與反思

地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)