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房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢課程

培訓(xùn)目標(biāo)：
解讀當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和*房地產(chǎn)政策變化，通過研判世界經(jīng)濟(jì)新周期與中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)、中國經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展趨勢，解讀金融風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)測19大后中國經(jīng)濟(jì)走向，解讀我國房地產(chǎn)市場發(fā)展走向和房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對。學(xué)習(xí)十九大精神，幫助學(xué)員正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，正確判斷十九大后中國經(jīng)濟(jì)走向，判斷我國房地產(chǎn)市場發(fā)展走向，進(jìn)而幫助房地產(chǎn)企業(yè)決策，更好地助推工作。講座“有趣、有理、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實(shí)際相結(jié)合，學(xué)員可以在知其所以然的基礎(chǔ)上，進(jìn)而知道未來的必然。

課程大綱
一、新周期：世界經(jīng)濟(jì)新周期是中國房地產(chǎn)市場的大環(huán)境
1、世界隨時(shí)可能發(fā)生的新金融危機(jī)
2、世界經(jīng)濟(jì)周期與新工業(yè)革命
——康德拉季耶夫周期與科技革命
——人生發(fā)財(cái)靠康波
3、*加息攪動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)局勢，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金成本
4、美聯(lián)儲(chǔ)縮表：全球資金回流*，影響房地產(chǎn)企業(yè)融資
5、特朗普沖貿(mào)易戰(zhàn)，影響房地產(chǎn)投資
6、“灰犀牛”與全球大變局

二、新常態(tài)：中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)表明中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新常態(tài)
1、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)表明舊動(dòng)能增長乏力
2、如何判斷經(jīng)濟(jì)態(tài)勢
——跟著領(lǐng)袖看態(tài)勢
——根本在于素養(yǎng)和態(tài)度
——我國古典四大文學(xué)名著中的管理密碼
3、實(shí)體經(jīng)濟(jì)步履維艱
——經(jīng)濟(jì)L型走勢：1978年-2017年中國GDP增長速度
——中國工業(yè)增長速度下滑
——資金脫實(shí)向虛：實(shí)體經(jīng)濟(jì)步履維艱
——外資出逃
——外儲(chǔ)減少
——當(dāng)前企業(yè)面臨六大問題
——當(dāng)前企業(yè)面臨的五大危機(jī)
——企業(yè)倒閉潮的四種推動(dòng)力量
4、企業(yè)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期生存發(fā)展策略
——緊緊抓住自己的特色優(yōu)勢不放松，避免盲目多元化
——重大投資謹(jǐn)慎決策，待探底后進(jìn)行大投資
——竭力降低各種成本
——重視內(nèi)外部合作，抱團(tuán)求生存，分工協(xié)作求發(fā)展
——未雨綢繆，尋求新的增長點(diǎn)

第三部分，客戶推介會(huì)，不講。地產(chǎn)公司培訓(xùn)，可講
三、新動(dòng)能：中國經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換預(yù)示國家不再依靠大規(guī)模房地產(chǎn)投資
1、新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的背景
——十九大報(bào)告指出，培育新增長點(diǎn)、形成新動(dòng)能
——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化
——第四次工業(yè)革命：工業(yè)4.0
——中國版“工業(yè)4.0”
2、什么是舊動(dòng)能
——舊動(dòng)能包括：規(guī)模速度型目標(biāo)導(dǎo)向、模仿跟蹤型主體支撐、GDP導(dǎo)向制度引領(lǐng)、傳統(tǒng)低端產(chǎn)業(yè)發(fā)展、粗放投入型要素配置
——舊動(dòng)能的特征：大目標(biāo)GDP增速、大國企外企主導(dǎo)、大規(guī)模造城運(yùn)動(dòng)或房地產(chǎn)開發(fā)、大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大規(guī)模開發(fā)區(qū)建設(shè)或工業(yè)發(fā)展、大規(guī)模要素粗放投入、大規(guī)模招商引資、大規(guī)模模仿跟蹤復(fù)制
3、什么是新動(dòng)能
——新動(dòng)能的內(nèi)容：質(zhì)量效益型目標(biāo)導(dǎo)向、創(chuàng)新型主體支撐、可持續(xù)制度引領(lǐng)、新興高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展、高級(jí)要素配置
——新動(dòng)能的表現(xiàn)形式：新制度、新要素(包括新技術(shù)、新人才、新信息、新融資、新資源)、新市場、新產(chǎn)業(yè)形態(tài)(包括新產(chǎn)業(yè)、新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新模式、新品牌)、新主體(包括新企業(yè)、新企業(yè)家、新居民、新平臺(tái)等)等
4、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)：持續(xù)通過“雙創(chuàng)”形成新動(dòng)能
——要素驅(qū)動(dòng)VS創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)：波特關(guān)于國家競爭力的四階段劃分
——創(chuàng)新：新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的成功保障
5、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展遠(yuǎn)未完成新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換
——舊動(dòng)能是不是應(yīng)該不管不顧。
——新動(dòng)能是不是萬能的
——在新動(dòng)能沒有完全起來前，不能完全否定舊動(dòng)能的作用
——房地產(chǎn)投資仍然會(huì)發(fā)揮作用
——不能將大規(guī)模投資等舊動(dòng)能當(dāng)成新動(dòng)能

四、新背景：中國經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展趨勢下中國房地產(chǎn)發(fā)展的新宏觀背景
1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析的基本框架：總需求與總供給
2、需求三架馬車分析
（1）消費(fèi)
——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)
——經(jīng)濟(jì)增長與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的機(jī)制
——發(fā)展階段與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)
——進(jìn)一步刺激內(nèi)需不易
（2）投資：民間投資告急
（3）出口：進(jìn)出口增速回落
3、供給側(cè)分析
（1）人口問題：未富先老 
（2）資源環(huán)境問題
（3）科技創(chuàng)新問題
4、城鎮(zhèn)化沒有完成，房地產(chǎn)市場需求大量存在，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)發(fā)揮作用
5、中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢，中西部房地產(chǎn)市場前景廣闊
6、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加
7、我國未來經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長支撐房地產(chǎn)需求

五、新形勢：當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢
1、客觀判斷經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢
2、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢
——克強(qiáng)指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖
——*不容樂觀
——從PPI、CPI看通脹/通縮隱憂
——資產(chǎn)荒轉(zhuǎn)為資金荒剛開始
3、中共*政治局會(huì)議和*經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對經(jīng)濟(jì)形勢的判斷
4、增長率、消費(fèi)、投資、進(jìn)出口、就業(yè)、赤字、基建、房地產(chǎn)、資本市場等總體判斷
5、謹(jǐn)防發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)
6、2019年中國經(jīng)濟(jì)需要警惕六大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

第六部分，客戶推介會(huì)，不講。地產(chǎn)公司培訓(xùn)，可講
六、新風(fēng)險(xiǎn)：金融新周期與金融風(fēng)險(xiǎn)將影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
1、十九大報(bào)告指出，要“健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線 ”
2、金融新周期
3、全球債務(wù)飆升 
4、警惕區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延 
5、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 
6、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
——案例：遼寧、山東企業(yè)債務(wù)危機(jī)
——案例：浙江慈溪建行不良率飆升的教訓(xùn)
——案例：無錫銀行：農(nóng)商行盲目上市擴(kuò)張的失敗樣本
7、部分中小銀行面臨破產(chǎn)清算威脅
8、資本管制：詭譎的人民幣匯率
9、生病的股市：個(gè)人理性與集體非理性
10、投資理財(cái)?shù)睦Щ螅哄X往何處去？
11、百姓發(fā)現(xiàn)：只有房地產(chǎn)投資最穩(wěn)妥
12、房地產(chǎn)企業(yè)資金成本提升，融資越來越難

七、新預(yù)測：19大后中國經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展
1、*：中國經(jīng)濟(jì)長期向好的前景是光明的
2、19大后中國經(jīng)濟(jì)走向
3、*經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神
4、我國長期向好支撐房地產(chǎn)需求
5、房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財(cái)政壓力
——百姓財(cái)富保值

八、新預(yù)測：我國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展
1、城鎮(zhèn)化沒有完成，房地產(chǎn)市場需求大量存在，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)發(fā)揮作用
2、中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢，中西部房地產(chǎn)市場前景廣闊
3、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加
4、我國未來經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長支撐房地產(chǎn)需求
5、十九大提出，用“三大變革”推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)“高質(zhì)量發(fā)展”
——質(zhì)量變革。未來是城市競爭，房子質(zhì)量競爭
——2013年城市家庭戶均1套房，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)
——十九大提出，“高速增長要轉(zhuǎn)向高品質(zhì)增長”。提高住房品質(zhì)是全國消費(fèi)者的心聲，要引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視
6、十九大報(bào)告提出，房子是用來住的，不是用來炒的。預(yù)示房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)發(fā)展。不會(huì)大起大落
7、房價(jià)會(huì)漲還是跌？
——2017.5.12，人民日報(bào)發(fā)文：房價(jià)上漲是必然趨勢
——論經(jīng)濟(jì)體量，中國和*最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房價(jià)的問題很復(fù)雜
——房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融
——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門被關(guān)
8、人口老齡化加速影響房地產(chǎn)
——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房價(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)
9、土地制度政策變化影響房地產(chǎn)
——政府土地供給是放松還是收緊？
——政府將不再是居住用地*供應(yīng)者、農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”
——全國國土資源工作會(huì)議釋放兩大信號(hào)，呼應(yīng)的是推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度
10、短期金融收緊，影響百姓購買力
——貨幣增速放緩，國家實(shí)行宏觀審慎貨幣政策
——加息、限貸等一系列手段，金融收緊
——居民負(fù)債大幅激增，但負(fù)債*值遠(yuǎn)低于*、日本
11、房地產(chǎn)政策影響
——自2016年四季度以來，全國超55個(gè)城市已發(fā)布各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)超160次，包括限購、限貸、限價(jià)、限售、限商，中國樓市進(jìn)入“五限時(shí)代”
——部分地區(qū)放松限購
——每次限購，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)受到影響
12、房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對
——做好自己的事情
——做好產(chǎn)品，造好房子
——未雨綢繆。系好安全帶

房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢課程