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項目投資決策

一、 典型房地產企業(yè)的投資情況概覽
（一） 市場背景
當下最前沿的市場分析咨詢和趨勢預判
（二） 投資項目拓展的幾個趨勢
招拍掛項目，溢價率與流拍率雙重提升，頭部企業(yè)競爭激烈，前融資金成本不斷提升
“地產+X”項目，項目推出率增加，項目出讓制度不斷完善，部分城市開始逐步標準化規(guī)則化
一二級開發(fā)聯(lián)動項目，需求不斷增加，城投從實操平臺逐步轉變?yōu)槿谫Y和協(xié)調平臺
收并購，大魚吃小魚，大宗資產交易和混改交易的總量提升

（三） 造成業(yè)績分化原因
 城市量級的選擇與城市板塊輪動
 產品定位和產品結構
 增長方式對業(yè)績影響
 開發(fā)模式對企業(yè)業(yè)績影響
 股權開發(fā)，并購重組課快速提高業(yè)

二、 投資決策的維度和要素概覽
（一） 投資決策的三要素
戰(zhàn)略；資源；利潤

（二） 投資測算的主要階段與作用
初判可研階段：確定是否獲取項目并執(zhí)行何種商務條件的談判
全策定案階段：制定項目的整體開發(fā)方案并對各部門設定開發(fā)目標
落地調整階段：監(jiān)控項目運營情況并適時調整項目成本優(yōu)化方向

（三） 投資決策的三個維度
單項目層面的利潤率考量：市場預期、產品成本壓縮、項目整體利潤率與管理利潤率，自由資金使用效率
區(qū)域層面的資源掉配：資金資源、人力資源、品牌資源、區(qū)域戰(zhàn)場分析
戰(zhàn)略維度的考慮要素：品牌塑造、能力構建、資源沉淀

（四） 投資決策的設計與途徑方式
戰(zhàn)略維度能力的培養(yǎng)：產業(yè)勾地、一二級開發(fā)
區(qū)域維度的授權下放：預期上調與防御性獲地
單項目維度的合作方式：股權投資、債券投資與自由資金效率

三、 投資決策的核心指標的意義解析
（一） 投資測算的成果展示
投資測算的成果內容構成：投資測算表+強排方案+成本估算方案
投資測算表拆解：內容項、關聯(lián)項、總體構成與原則

（二） 投資測算工具的設計與應用原則
階段性原則：前期重效率，中期重運營，后期重成本
條線原則：投資測算表填寫的前期性準備工作
公司的差異化視角：公司的能力構建對于投資測算的主要影響及優(yōu)化方案

（三） 核心指標的意義解析
IRR的意義與運用范圍
FMPV的意義與運用范圍
核心參考指標體系篩選的維度

四、 實際案例解析
（一） 案例一：防御型招拍掛土地出讓的計算方式與差異
（二） 案例二：合作方案下自有資金使用效率提升的優(yōu)化方案
（三） 案例三：產業(yè)勾地方案的主要構建方式與主要決策要點

項目投資決策