一、房地產(chǎn)培訓(xùn)相關(guān)術(shù)語(yǔ)解析
土地按照其用途被劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地，公共設(shè)施用地及自由集資、微利房地產(chǎn)等類(lèi)型。通過(guò)拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議等方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)賦予給土地使用者。期滿(mǎn)后，如果土地用途符合城市規(guī)劃，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用；否則，土地使用權(quán)將被無(wú)償收回。（新的《物權(quán)法》將有新的規(guī)定）。
土地使用者因使用土地，每年需向支付的費(fèi)用稱(chēng)為地租，現(xiàn)時(shí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是居住用地每年每平方米占地收費(fèi)2元。
房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指依照法律和政策規(guī)定，經(jīng)過(guò)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘測(cè)丈量、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書(shū)等程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。具體指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)以及對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)，包括在法定范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
在房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)立后，當(dāng)事人需按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理他項(xiàng)權(quán)利的登記。還有對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利、未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。
一級(jí)開(kāi)發(fā)是指對(duì)生地通過(guò)開(kāi)發(fā)，達(dá)到具備上水、下水、電力、熱力、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路通以及?chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)。而土地具備上水、電和道路通以及場(chǎng)地平整的條件被稱(chēng)為土地熟化。
宗地圖是按一定比例尺制作的，用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線(xiàn)和面積的地形平面圖，由土地管理部門(mén)頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者。受讓者只能在紅線(xiàn)范圍內(nèi)施工建房。
經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積稱(chēng)為總用地面積，又稱(chēng)凈用地面積。建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物的地面以上及地面以下各層建筑面積之和稱(chēng)為建筑面積。建筑密度指建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率。建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室等*建筑，稱(chēng)為占地面積。
房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷(xiāo)售面積為該套（單元）的建筑面積，包括使用面積和應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。房屋按單元計(jì)算的建筑面積為單元門(mén)內(nèi)范圍的建筑面積，包括使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積。住宅的使用面積是指住宅戶(hù)內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和，包括臥室、起居室、廳、過(guò)道等。還包括一些附屬設(shè)施如樓梯等。室內(nèi)使用面積的計(jì)算還有一些具體的規(guī)定和細(xì)節(jié)。綠化率和容積率也是衡量一個(gè)小區(qū)質(zhì)量的重要指標(biāo)。密度越低，小區(qū)綠地面積和活動(dòng)場(chǎng)地越大。公攤面積指的是各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括電梯井等設(shè)施的建筑面積以及單元與樓宇之間的分隔和空間外墻的水平投影面積的一部分?？墒凵唐贩恐傅氖情_(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，其可以轉(zhuǎn)讓、出租等。業(yè)主購(gòu)房時(shí)與銀行達(dá)成的抵押貸款行為稱(chēng)為銀行按揭。公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)交易的合法性進(jìn)行法律公證。而小區(qū)會(huì)所則是為業(yè)主提供綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施的地方，一般包括泳池、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所和餐飲社交場(chǎng)所等，一般對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開(kāi)放。住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深是指一間房屋或一幢建筑內(nèi)的實(shí)際長(zhǎng)度，有嚴(yán)格的規(guī)定參數(shù)。住宅的開(kāi)間是指房屋內(nèi)的一面墻到另一面墻的實(shí)際距離。住宅的層高是指下層地板面到上層樓層面之間的距離。而住宅的凈高是指上層樓板下表面到下層地板面之間的距離。隔熱措施在建筑物中采取以避免外界陽(yáng)光直射或輻射影響室溫，通常有適當(dāng)?shù)恼陉?yáng)措施等。
一、建筑節(jié)能技術(shù)與設(shè)計(jì)策略
(2) 優(yōu)化建筑朝向與布局，減少東西向墻體的設(shè)計(jì)，采取南北向長(zhǎng)、東西向短的建筑單元，以減少陽(yáng)光對(duì)墻體的輻射影響。通過(guò)設(shè)計(jì)調(diào)整墻體和屋頂?shù)牟牧吓c結(jié)構(gòu)，以提升隔熱性能。
(3) 選擇熱工性能良好的材料制作隔熱外墻和屋頂，增強(qiáng)墻體和屋頂?shù)母魺嵝阅?。這些措施有助于減少能源消耗并提高建筑的舒適度。
(4) 外墻與屋頂?shù)耐獗韺硬捎冒咨驕\色的光滑材料，或者涂刷白灰水，以增強(qiáng)對(duì)陽(yáng)光輻射熱的反射，實(shí)現(xiàn)有效的隔熱效果。這些設(shè)計(jì)策略由日本*建筑師黑川紀(jì)章提出，其核心理念是平衡建筑與其外部環(huán)境，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外和諧融合。也指建筑周邊的廣場(chǎng)、綠地等過(guò)渡空間的設(shè)計(jì)。值得一提的是中空玻璃技術(shù)的應(yīng)用革新，對(duì)傳統(tǒng)單玻門(mén)窗進(jìn)行升級(jí)?，F(xiàn)代門(mén)窗生產(chǎn)中采用中空玻璃技術(shù)，通過(guò)密封組合兩層甚至更多的玻璃，并在兩層玻璃之間形成真空或充入惰性氣體狀態(tài)。這種技術(shù)的應(yīng)用極大地提升了門(mén)窗的隔音、阻熱、密封和安全性能。
二、工業(yè)用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)
當(dāng)前，一些企業(yè)以工業(yè)用地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并公開(kāi)銷(xiāo)售。這種性質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。這類(lèi)項(xiàng)目違法改變了土地用途，所建住宅屬于非法建筑。按照《土地管理法》的規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度”，任何單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地?！豆I(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》也明確規(guī)定禁止在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造住宅等配套設(shè)施。未經(jīng)相關(guān)程序變更土地用途的行為屬于違法行為，在工業(yè)用地上建設(shè)和銷(xiāo)售的住宅屬于違法建筑。開(kāi)發(fā)商還可能面臨法律風(fēng)險(xiǎn)和罰款等問(wèn)題，如不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地可能會(huì)導(dǎo)致土地被收回等風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)案例為某公司通過(guò)競(jìng)標(biāo)獲得某市國(guó)土資源局的工業(yè)用地使用權(quán)，《出讓合同》約定用途為工業(yè)用地。但該公司未經(jīng)國(guó)土局同意擅自改變土地用途進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。國(guó)土局發(fā)現(xiàn)后要求該公司按合同約定的用途使用土地未果后提起訴訟解除合同收回土地并追責(zé)等法律后果的案例也給其他開(kāi)發(fā)商敲響了警鐘關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售的專(zhuān)業(yè)知識(shí)隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲越來(lái)越多的人投入到房地產(chǎn)銷(xiāo)售這一行業(yè)中來(lái)。銷(xiāo)售是一個(gè)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)和機(jī)遇的行業(yè)不僅需要掌握房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)還需要了解行業(yè)動(dòng)態(tài)和政策法規(guī)等專(zhuān)業(yè)知識(shí)才能更好地為客戶(hù)解答疑惑促成交易完成。作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售需要了解房屋的分類(lèi)如商品房、房改房等以及物業(yè)的分類(lèi)和使用年限。此外還需要掌握容積率、綠化率等計(jì)算方式以及一些行業(yè)知識(shí)如銀行利率按揭成效等以便為客戶(hù)提供更好的服務(wù)。銷(xiāo)售過(guò)程中還需要不斷學(xué)習(xí)和掌握房產(chǎn)政策以便為客戶(hù)答疑解惑順利完成交易。作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售還需要掌握全面的銷(xiāo)售技巧包括口才、接待客戶(hù)交談的技巧等以及了解客戶(hù)的心理和需求。銷(xiāo)售是一個(gè)需要不斷學(xué)習(xí)和進(jìn)步的行業(yè)只有不斷提升自己的專(zhuān)業(yè)水平和銷(xiāo)售技巧才能更好地適應(yīng)行業(yè)發(fā)展完成工作任務(wù)創(chuàng)造更大的價(jià)值?？偟膩?lái)說(shuō)房地產(chǎn)銷(xiāo)售雖然是一個(gè)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的行業(yè)但卻是一個(gè)能夠鍛煉人提升能力的行業(yè)。希望通過(guò)本文的介紹能夠幫助到從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售的朋友們。
三、房地產(chǎn)銷(xiāo)售的專(zhuān)業(yè)知識(shí)與挑戰(zhàn)
房地產(chǎn)銷(xiāo)售不僅是一項(xiàng)具有挑戰(zhàn)性的工作也是一項(xiàng)需要全面專(zhuān)業(yè)知識(shí)的工作。首先需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)全面的了解包括房屋的分類(lèi)、物業(yè)的類(lèi)型和使用年限等。此外還需要掌握一些計(jì)算方式如容積率和綠化率等以便為客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)服務(wù)。在銷(xiāo)售過(guò)程中還需要了解銀行按揭貸款等相關(guān)知識(shí)以便為客戶(hù)提供全方位的服務(wù)解決客戶(hù)的后顧之憂(yōu)。作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售還需要時(shí)刻關(guān)注行業(yè)動(dòng)態(tài)和政策法規(guī)等能夠?yàn)榭蛻?hù)答疑解惑順利完成交易。此外還需要具備良好的口才、銷(xiāo)售技巧和接待客戶(hù)的能力以及分析客戶(hù)心理的能力。銷(xiāo)售工作需要不斷學(xué)習(xí)和進(jìn)步只有不斷提升自己的專(zhuān)業(yè)水平和能力才能更好地適應(yīng)行業(yè)發(fā)展完成工作任務(wù)創(chuàng)造更大的價(jià)值。
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